José Carlos Díez 21 octubre , 2012
Tras el Barcelona Meeting Point podemos hacer una buena valoración de cómo está es el sector inmobiliario. El Meeting Point es una feria internacional, en Europa la más importante es la de Niza, y es un referente para el sector. No he podido asistir pero lo que me cuentan es que asistieron pocos fondos inmobiliarios internacionales. El interés por comprar activos en España está próximo a cero y lo que intentan algunos fondos es deshacer posiciones, vendiendo a precios de derribo.
Esto ha sido un proceso gradual en los dos últimos años pero desde la intervención de Bankia y el no rescate directamente España está fuera de sus radares para invertir. Esto no será para siempre pero este tipo de inversores son como los gansos en Doñana. Tardan mucho en levantar el vuelo, pero un día se van y tardan una larga temporada en volver. ¿Cuándo volverán? Cuando acabe la recesión y se elimine el riesgo de que España salga del Euro. Por lo tanto, no antes del verano de 2013.
Los únicos inversores internacionales son fondos buitres que no son los habituales en un Meeting Point pero que habrá ido para buscar carroña. Estos inversores exigen precios de derribo y si se agreden para toda la cartera los costes para los contribuyentes de la crisis bancaria serían elevadísimos.
Lo preocupante es que el Gobierno y el FROB siguen en la búsqueda de inversores. La razón es que el Sareb, es el nombre del banco malo, sea privado y no compute como deuda y cómo déficit. Para ello se está negociando que los grandes bancos entre en el vehículo. Esto es en principio una buena noticia pero el demonio está en los detalles. Lo normal es que se capitalizara bien el Sareb y que el capital sea con dinero líquido. Lamentablemente la aportación de capital se hará con activos problemáticos.
Aquí sí que es determinante el precio de transferencia y el FROB debería ser más buitre que los buitres. Vale que la gran banca no ayude por proteger a sus accionistas pero sólo faltaba que en una crisis fiscal y con un país a punto de ser rescatado, los contribuyentes demos una subvención encubierta al Santander, BBVA y Caixa. En las entidades ya nacionalizadas el precio de transferencia al banco malo no es tan importante ya que los contribuyentes ya hemos asumido el 100% de la pérdida y es indiferente si la pagamos en el banco bueno, en el malo o en el feo.
La gestión del Sareb será privada y los activos al principio parece que lo hará cada entidad. Ya estamos viendo en el mercado una guerra inmobiliaria entre entidades en el que la estrategia es “yo te lo vendo más barato” Cómo se observa en el gráfico anterior tanto por el criterio de rentabilidad de la inversión como por el de renta por hogar los precios de la vivienda tienen que seguir. Las expectativas futuras del precio son deflacionistas y las de la renta permanente de las familias depresivas, por lo tanto intensifican las presiones a la baja sobre el precio. Y la restricción de crédito se intensifica lo cual es aún más deflacionista.
Si aplicamos un análisis microeconómico del mercado de la vivienda, que es el que ha aplicado el Gobierno en el último año, cualquiera sacaría la conclusión de que lo que necesita la economía española es que los precios de la vivienda se desplomen cuanto antes y se reactive la demanda. El problema es que la economía es como el cuerpo humano y lo que puede ser bueno para reactivar las articulaciones puede destrozarte el hígado o el corazón y generar más problemas de los que había.
El principal problema de España es el sobreendeudamiento. Este endeudamiento es principalmente privado y se concentró en su mayor parte para comprar suelo y vivienda. Como nos enseñó Irving Fisher, la deflación de activos, en este caso la caída del precio de la vivienda, hace que cada día la deuda sea más insostenible y acaba por no pagar. Los inversores internacionales temen que no podamos devolver nuestras deudas y por eso no nos compran más bonos. Como nuestros bonos no pueden emitir bonos, no pueden dar crédito. Como no dan crédito, muchas familias que piensan que los precios de la vivienda ya son atractivos no pueden conseguir una hipoteca. Entonces, la demanda y los precios de la vivienda caen más, los inversores temen el impago y vuelta a empezar con el círculo vicioso.
Por esta razón, es necesario que los precios caigan hasta un nivel atractivo para la compra pero hay que evitar la sobrerreacción. El mayor riesgo de sobrerreacción es la creación del banco malo para sanear los activos inmobiliarios del sistema bancario que puede acabar gestionando más de 100.000 viviendas. Una opción sería crear un banco bueno y poner la mayor parte de esas viviendas en alquiler. Esto evitaría que en momento de expectativas negativas sobre la evolución futura, restricción de crédito y demanda de vivienda muy débil, la salida al mercado de esa inmensa cantidad de pisos a la vez desplome los precios.
El otro gran riesgo de sobrerreacción de los precios de la vivienda son los embargos hipotecarios. Los bancos tardan más o menos dos años en embargar una casa. Por lo tanto en la actualidad están embargando los impagos de hipotecas de 2011. La destrucción de empleo en 2012 está siendo muy intensa y acabará aumentando la mora hipotecaria. Esto significa que los bancos seguirán ejecutando embargos al menos hasta 2015 y eso seguirá presionando a la baja los precios de la vivienda. Por esta razón es necesario aprovechar el préstamo de la Troika para estabilizar la deuda de las familias. Aunque la mora hipotecaria es muy baja, aproximadamente el 25% de las hipotecas son vulnerables de acabar impagando. Muchas de esas familias podrían seguir pagando si se reduce el tipo de interés o alargando el plazo de su préstamo, algo que los bancos están haciendo directamente. El problema es que en muchos casos es insuficiente y es necesario hacer una quita a la deuda.
En los bancos que han sido intervenidos, se debería usar el capital público para reestructurar la deuda de las familias afectadas. Permitir el embargo, provocará que el banco se adjudique una vivienda que no va a poder vender a corto plazo y con el dinero de los contribuyentes estaríamos financiando inventarios. Reestructurar la deuda de la familia y evitar el embargo, permite que la familia siga en la casa. La familia asumiría el pago de impuestos y los costes de mantenimiento, reduciendo el coste para los contribuyentes. Además, se estima que una casa deshabitada en tres años se ha deteriorado y ha perdido un tercio de su valor por dicho deterioro.
Pues no en vez de sacar oferta del mercado y estabilizar la economía para evitar la sobrerreacción del precio, ahora el banco malo se encargará de poner precios a los activos inmobiliarios mediante fórmulas. Si algo hemos aprendido los economistas durante 70 años de comunismo o de fascismo, como fue el caso español, es que cuando los economistas o el estado se encargan de fijar los precios, el problema lejos de mejorar, empeora.
Ya hay un precio de equilibrio para que oferta y demanda se encuentren y vacíen el mercado de la vivienda. El problema es que en el caso del suelo está próximo a cero y en la vivienda construida tan bajo que no nos lo podemos permitir. Para eso se deberían contratar expertos inmobiliarios de los que asisten al Meeting Point. Pero la clave es poner el exceso de oferta en alquiler y dilatar su salida al mercado en el tiempo. Esto se puede hacer con un Reit que podría salir a cotizar a bolsa dentro de unos años cuando se estabilice nuestra economía. Lo que estamos intentando hacer es obligar a un enfermo con empacho acabarse la comida de la nevera para no tirarla. Hagamos el Sareb público y usemos los 100.000 mill de la Troika para sanear el sector bancario. Cómo mi amigo Aristóbulo de Juan en las crisis bancarias “más vale una vez rojo que cien colorado”. Lo que estamos haciendo en rugby se llama patada a seguir para salir de melé. El problema es que en 2013 habrá más melé y lo tendremos que hacer con mayor coste para el contribuyente. Y lo que es más preocupante con una economía en depresión y con más españoles que habrán perdido su empleo.
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