18/11/2012
La banca se ha convertido en el blanco de la ira ciudadana por dejar en la calle a cientos de familias. Familias que, en la mayoría de los casos, además de perder su vivienda siguen manteniendo una deuda con la entidad de turno.
Ellos se defienden. No quieren ser los malos de la película. Han intentado calmar los ánimos al anunciar la paralización durante dos años de los desahucios en aquellos casos que sean de extrema necesidad, lo que despierta muchas dudas. Insisten, además, en que “los casos en los que se aprueba un desahucio son una excepción”, “el desalojo es la última opción”, “nuestra política es ‘no al lanzamiento forzoso’, sí a la recuperación de la deuda” o “nosotros no hemos realizado ningún desahucio“.
Unas afirmaciones que, aparentemente, contradicen la realidad. Desde que estalló la crisis hace ya cinco años se han producido más de 350.000 ejecuciones hipotecarias -la cifra incluye desde la vivienda habitual, segunda residencia, locales comerciales, garajes, naves industriales… – y casi a diario asistimos a algún desalojo.
Esta contradicción se explica, según los expertos, en que a la banca sí que le interesan los desahucios. “Lo que no le interesa al banco es que no le paguen. Cuando esto sucede, su principal objetivo es quedarse con el máximo posible. Y lo persiguen en los procesos de recuperación de la deuda”, comenta Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea. “Entre los activos inmobiliarios, lo que menos les interesa es el suelo, porque no es líquido. La vivienda, sin embargo, sí porque es vendible”.
La entidad debe provisionar los inmuebles adjudicados y esa provisión va contra la cuenta de resultados. Sin embargo, teniendo en cuenta el precio al que se adjudica el inmueble y su control sobre el acceso a la financiación, el banco cuenta con margen para poner el inmueble en el mercado a precios competitivos y obtener un beneficio adicional en la operación. Sin olvidar que en la mayoría de los casos, además de perder su vivienda, el cliente moroso sigue debiendo dinero al banco.
De hecho, los expertos señalan que cuando la entidad se adjudica el inmueble de un particular, consigue un doble beneficio: la deuda de su cliente crece –intereses de demora, costas judiciales y gastos- mientras que el valor de la vivienda baja –si es la vivienda habitual, el banco se la adjudica por el 60%-.
“Se están dando muchos casos en los que la deuda que el cliente todavía mantiene con el banco tras perder su vivienda supera en importe al precio al que la entidad se ha adjudicado el inmueble”, apunta Echavarren.
Para evitar este tipo de situaciones y que una vez que el afectado ha perdido su vivienda su deuda con el banco tienda a cero o sea relativamente asumible, los expertos consultados por El Confidencial sugieren una serie de pautas a seguir:
Que las adjudicaciones no se puedan realizar por debajo del 85%
El abogado Carlos Guerrero, pone un ejemplo bastante clarificador. Un inmueble cuya tasación a efectos de subasta es de 300.000 euros y el capital pendiente de la hipoteca a la presentación de demanda de ejecución es de 220.000 euros:
El banco se adjudica la vivienda al 60%, por 180.000 euros. La deuda pendiente después de la subasta y la ejecución hipotecaria asciende a 40.000 euros de principal, cifra a la que hay que sumar unos 60.000 euros de intereses ordinarios, intereses demora y costas procesales. En total, el cliente mantiene una deuda con la entidad de unos 100.000 euros.
En lugar de tener una casa de 300.000 euros y una deuda de 40.000, el banco acaba adjudicándose el inmueble por 180.000, mientras que la deuda asciende a 100.000. El importe de la deuda supera el valor de la vivienda.
¿Qué ocurriría si el porcentaje mínimo de la adjudicación en la subasta pasase del 60% al 90%? El afectado pasaría de deber a la entidad de 100.000 a 10.000 euros. El banco se adjudicaría el inmueble por 270.000 euros. Si a los 60.000 euros de intereses y costas le restamos 50.000 euros -diferencia entre 270.000 y 220.000- quedaría una deuda de 10.000 euros, “totalmente asumible y aceptable”, apunta Carlos Guerrero.
“Jugando con esos porcentajes no se evitarían muchos desahucios pero se tendería a que la deuda fuese 0. Así se permitiría a los particulares que, aun habiéndose equivocado a la hora de firmar una hipoteca, pudieran levantarse. La ley de la segunda oportunidad. El fresh start en lenguaje anglosajón”, añade Mikel.
“De la misma manera que hay una escala o una tabla de embargos respecto a los salarios, podría hacerse de la misma manera pero con los inmuebles”, sugiere Santiago Viciano, socio del despacho de abogados V Abogados.
Que los intereses de demora no superen en un 50% el tipo legal del dinero
“Los intereses de demora, las costas judiciales y los gastos acaban incrementando la deuda entre un 30% y un 40%”, comenta Viciano. “Cuando alguien no puede pagar de ninguna manera, no tiene sentido que se le estén aplicando intereses de demora del 20%”. Sin olvidar los costes derivados del proceso judicial y la ejecución hipotecaria que el banco acaba repercutiendo sobre el moroso.
Que la responsabilidad hipotecaria no sea superior al 15% de la deuda
La responsabilidad hipotecaria es la cantidad máxima de la que responde el bien inmueble en caso de ejecución de la hipoteca por impago del préstamo que garantiza. El importe viene establecido en la propia escritura pública donde se documenta el préstamo hipotecario, y su importe incluye el principal del préstamo, los intereses ordinarios y de demora y las costas y gastos de ejecución.
Normalmente, la responsabilidad hipotecaria se calcula añadiendo al importe del préstamo hipotecario un porcentaje que cada entidad establece libremente, si bien, por regla general, suele oscilar entre el 30%–50% del principal del préstamo.
publicado en “el Confidencial”
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Vía:http://www.attacmadrid.org/?p=7992
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