Dación en pago ¡Por las buenas o por las malas!

13 septiembre 2012

¡Atentos desahuciados por los bancos! Hay solución. Este artículo no contiene ninguna pócima curalotodo pero sí una receta que podrás esgrimir frente al banco que te ha desahuciado, o que está en vías de hacerlo, forzando a que reconsidere la dación en pago, es decir la cancelación de la deuda una vez que por subasta se ha adjudicado tu propiedad, sea piso, casa, local comercial … o lo que sea. Incluso más, todo el ordenamiento jurídico está a favor de las entidades financieras y si eres un deudor no eres nadie ni tienes ningún derecho. Con esta receta, cuanto menos, podrás negociar con tu banco con el as de bastos en tu mano. Dicho esto, veamos de qué se trata. Resulta que nos hemos vuelto todos locos, el sentido común se ha perdido y seguimos como borregos el camino que nos trazan los lobos del capitalismo sin entrañas y sus mansos pastores que legislan a la voz de su amo. Los bancos por su mala cabeza se ven avocados a la insolvencia, vamos a llamarlo por su nombre: quiebra por su estratosférico endeudamiento. La codicia de los banqueros, que se van de rositas, no tenían bastante con los depósitos de sus clientes y recurrieron alocadamente a la emisión de cédulas hipotecarias y en un carrusel sinfín las colocaban en el mercado financiero y vuelta a empezar, más incautos, más hipotecas y más y más y más … hasta que la burbuja financiera explotó. Los bancos se quedaron con la brocha en la mano cuando de pronto se fulminó la escalera, el batacazo fue de órdago: endeudados con los bancos extranjeros a corto plazo (a dos o tres años) mientras eran acreedores por la colocación de hipotecas a largo plazo (25, 30 o 40 años). Muy profesional. El cuento no acaba aquí, los promotores inmobiliarios deudores de grandes cantidades no podían pagar sus créditos y préstamos ya que el mercado se hundió y los compradores desaparecieron del mapa conforme desaparecía el crédito. Los bancos se encontraron ante a una dicotomía o se enfrentaban a miles de procedimientos concursales en los juzgados de toda España o aceptaban la dación en pago de sus créditos fallidos. Optaron por la dación en pago ya que creían que todavía iban a hacer negocio con los inmuebles. El tiro salió por la culata: los compradores desaparecieron y el mercado se murió (o mejor dicho, ellos lo mataron). Durante un tiempo, los bancos, fueron practicando el disimulo, el Banco de España lo encubría y el gobierno magnificaba la exquisita solvencia del sistema financiero. Toda una mentira o la mentira más grande jamás contada.

La mentira se pretendía aguantar, por el colectivo interesado, esperando que escampara la tormenta. No fue así, la tormenta se encabronó y acabó en tormenta perfecta, fue necesario recurrir al conejo y la chistera al aplicar soluciones al estilo de que a grandes males grandes remedios. El Estado se haría cargo de los activos tóxicos de los bancos (para no repetir es necesario ver en los archivos del mes de agosto: Banco malo, gobierno malo, insurrección buena) de los miles y miles de inmuebles sin vender y sin comprador para que el tonto de la película apechugue con el desaguisado bancario. La sociedad Compañía de Gestión de Activos (AMC por sus siglas en inglés), hará el papel de banco malo y necesitará, como mínimo, diez años para sacarse de encima la infinidad de tocho que se le echa encima. El gobierno jura en arameo que el artefacto de la Compañía de Gestión de Activos no causará déficit del que nos tengamos que preocupar y no se les escapa que la clave de todo el tinglado está en el precio que se valoren los activos inmobiliarios. Para ir acercándonos al intríngulis, que estos cabrones montan, han desvelado que será el Banco de España el que asignará el precio de los inmuebles traspasados. Desconocía, que el Banco de España fuera un experto inmobiliario capaz de tasar la diversidad de producto en localizaciones tan variopintas repartidas por toda España. ¿Por qué se le asigna al Banco de España esta delicada labor sin ser experto? Elemental mí querido Watson: el precio de los inmuebles será a capón, el procedimiento de valoración será el siguiente ¿Cuánto dinero hace falta para que el balance contable del banco se equilibre y salga de la quiebra? Pues, ese, será el valor de los inmuebles del banco X cuando se transfieran al artefacto de la Compañía de Gestión de Activos. Ni más ni menos. 

Aquí quería llegar, si es más, es decir si el precio de los inmuebles es demasiado alto el artefacto no levantará cabeza y se les verá el plumero, si es menos no cumple con las expectativas de sacar a los bancos de la zona de quiebra. En definitiva, la valoración será a boleo y el precio ya se apunta en la hoja de ruta que llaman estrambóticamente Memorándum de Entendimiento del que se puede extraer que el inmobiliario que se transfiera al banco malo será a un “precio razonable de mercado a largo plazo”. Éste precio no existe. El precio que se asigne será el que convenga que sea, así de claro y así de sencillo. Antecedentes con estas mismas viviendas ya los hay, cuando el promotor solicitó la hipoteca al banco nadie le pregunto cuanto le había costado el solar, cuanto le iba a costar construir, ni cuanto pensaba ganar. Estas preguntas no se hacen, por el contrario si tú pides un préstamo a tu banco para comprar un coche de segunda mano necesitarás seis avalistas y aportar documentación por un tubo y responder a una variada ensalada de preguntas. Lo que le interesaba al banco, y se le hacia la boca agua al director, eran la subrogación de las hipotecas que caían como nuevos clientes atrapados de por vida una vez acabada la obra y vendido los pisos. La pregunta del trillón ¿Cómo se calculaba el precio de los inmuebles? Se hacían pocos números, el calculo consistía en averiguar que cantidad era la máxima que el cliente podía pagar en cuota mensual y de ahí se alargaban los años de duración de la hipoteca. La prueba está a la vista: cuando año a año se fueron encareciendo los precios de la vivienda (se duplicaron y triplicaron) se alargaron los años de vigencia del préstamo en la misma proporción. Para vestir el muñeco hacia falta la valoración de una compañía tasadora, muchas de ellas en la órbita de los bancos y las cajas de ahorro. El método no podía ser más inflacionario; consistía en averiguar los precios de las viviendas situadas alrededor del piso tasado.Muy profesional. Una vez conocido se adecuaban las característas diferenciales en más o en menos y casi siempre era en más. Cuando se volvía por la zona ya se tenía un referente para adjudicar un nuevo precio. Por lo tanto el precio era el que interesaba: cuanto más alto mejor. 

Todo se resuelve a conveniencia, el precio de venta se instrumentó a conveniencia y ahora se pretende que el inmobiliario emigre de los balances contables de los bancos al artefacto público al valor que convenga ¿Qué se pretende con este enjuague interesado? Pues que el inmueble pase al paraíso terrenal de lo público al valor en libros para que no exista quebranto para el banco y que todo continúe igual hasta la próxima explosión dentro de unos años. ¿Cuál es el valor en libros? Como término medio es el 80% del valor fijado en la tasación, es decir, el importe del préstamo concedido. Antes de continuar es necesaria una aclaración: se le llama hipoteca a la operación financiera de préstamo con garantía hipotecaria. Cuando vas al notario da fe que el banco te ha otorgado un préstamo (el banco te entrega el dinero todo junto y se lo lleva el promotor o el vendedor del inmueble como pago de la compra) y toma como garantía el inmueble. Esta es la operación financiera: lo que debes al banco es el dinero prestado que se lo iras devolviendo en cuotas que incluye la amortización del capital más una parte de los intereses. La garantía es el inmueble, sino pagas subastará el piso, o lo que sea, y lo que obtenga de la subasta: si es más de lo que hasta el momento debes al banco, más el porrón de gastos, te lo retornará, y si es menos lo continuas debiendo. Si hay avalistas les exijirá que cubran la deuda pendiente, si tienen propiedades inmueble las subastará y vuelta a empezar hasta que cobre toda la deuda derivada del préstamo. Esto es una hipoteca.

Dación en pago por las malas

Sin más suspense, en este párrafo remato el asunto que nos trae. Si el banco que te ha ejecutado la hipoteca, adjudicado el inmueble en subasta por el 60% de la tasación y todavía le sigues debiendo el diferencial del préstamo, y transfiere “tú garantía” al banco malo: la Compañía de Gestión de Activos por el valor en libros, que es un supuesto muy plausible, tu deuda se extingue. Lo dejo así ya que el concepto queda claro y no voy a plantear una variedad de situaciones que podrían diluir el argumento principal ¿Podrá el banco transferir al banco malo (el Estado), un inmueble: “tu garantía” por el importe total del préstamo (el valor en libros) y mantenerte a ti como deudor? Sería tanto, en mi opinión que no soy abogado, como recurrir a la maquinación para alterar el precio de las cosas del controvertido artículo 284 del Código Penal, penado con entre seis meses y dos años de cárcel. Además, para mi sorpresa y supongo que la de muchos, en este país llamado España no es delito el enriquecimiento injusto: Sentencia número 162/2008 del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de lo Civil, 29 de Febrero 2008. Para considerar un enriquecimiento como ilícito se requiere que el mismo carezca absolutamente de toda razón jurídica. Sólo un dato más con la pretensión de no diluir, como he dicho, el argumento principal: el banco se adjudicó el bien a un 60% de la tasación pero al 48% de su valor (el préstamo hipotecario se concedió al 80% de la tasación por lo que el 60% del 80% es el 48%), es decir la garantía perdió un 52% de su valor original. Toda transmisión que supere este límite será una maquinación para alterar el precio de las cosas y un enriquecimiento ilícito al mantenerte como deudor.

Dación en pago por las buenas

Llegados a este punto sólo hace falta poner hilo a la aguja y es ahí donde tienen que intervenir las Plataforma(s) Afectados por la Hipoteca (PAH) de toda España al reivindicar, al banco en cuestión aunque sea por petición judicial, a que se conozca el precio que ha sido transferida la garantía, tú garantía al banco malo. Esta transferencia está prevista que se materialice para el mes próximo. (última hora: parece que habrá un retraso, no obstante la fecha límite es el 31 de diciembre).Un par de precisiones: con los inmuebles en dación en pago que figuran en los activos bancarios les podrán asignar el precio que quieran ya que incluso pagaron el IVA, o transmisiones patrimoniales, y los tienen escriturados a su nombre, pero con los ejecutados judicialmente, que corresponden a particulares, tendrá que ser diferente y deberá extinguirse la deuda con el hipotecado sino quieren verse frente a los tribunales por las razones antes expuestas. La otra precisión. Alguno habrá pensado que el banco puede optar por mantener como deudor al hipotecado y deducir esta cantidad del precio del bien transferido. Esta opción no es factible ya que los bancos estimarán cobrar al contado, o con bonos del Estado, del banco malo que considerarán más solvente que del deudor hipotecado con cobro incierto y a largo plazo. Es el momento de mover ficha, es el momento que la administración local se moje el culo y ponga a disposición de los afectados una oficina que actúe de parte y no en la cómoda posición neutral. La batalla se presenta dura pero la amenaza convertida en promesa de llevar al presidente y a todo el consejo de administración de la entidad financiera a la cárcel puede facilitar el camino. Digamos que ésta sería la opción por las malas. Por las buenas serán la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) que las PAH están llevando a cabo en la recogida de las 500.000 firmas. De todo tiene que haber en la viña del señor. El otoño será caliente.

Los culpables de la crisis son los bancos, no los ciudadanos

Extraordinario artículo de Andrés Herrero publicado en Rebelión.org el 5 de septiembre de 2012 que muestra con la crudeza de la verdad que aquí, más que los sueldos nos hemos bajado los pantalones. Desde que empezó la crisis, los ciudadanos españoles hemos dejado de pagar impuestos al Estado para pagárselos a los bancos. Así y todo, la culpa la tienen el desahuciado, el estudiante, el pensionista, el enfermo, el discapacitado, el parado; que, a abusones, no les gana nadie. ¿Qué pensamos hacer, quedarnos de brazos cruzados y tragarnos la deuda odiosa o mostrar nuestra férrea oposición a la plaga de miseria que nos echan encima? Solo faltaba, para que la sucia maniobra de rescatar a los bancos privados con recursos públicos colara como algo normal sin que nadie se escandalizase, y la gente tragase pacíficamente una pócima tan amarga, aceptando como un mal inevitable lo que no era más que un robo practicado con violencia institucional. A ver si va a ser cierta la cita de Edward Murrow: Una nación de ovejas engendra un gobierno de lobos. No te pierdas el artículo de Andrés Herrero.

Los ciudadanos están cansados de escuchar que… “todos somos culpables de la crisis”… cuando su único delito es haber picado y caído en la trampa tendida por los bancos. Fueron éstos los que actuaron como trileros en tanto que ellos pecaban de pardillos creyendo que la vivienda no bajaría nunca de precio y que siempre sería negocio invertir en ella. Pero mientras que los altos directivos financieros se han ido de rositas con indemnizaciones millonarias como premio a su incompetencia y turbios manejos, más de 400.000 familias españolas se han visto desahuciadas y despojadas de sus viviendas, y millones más han visto evaporarse sus ahorros en forma de participaciones preferentes, bonos convertibles, fondos de inversión, planes de pensiones y acciones devaluadas. La orgía salvaje de beneficios de la banca de años precedentes, la está pagando la sociedad con recortes no menos salvajes. Poco importa que la responsabilidad de la gestión corresponda por entero a los bancos: éstos se la han sacudido de encima por el sencillo procedimiento de endosársela a sus víctimas. Las pérdidas han caído todas del mismo lado. Por lo visto, quienes calcularon mal los riesgos y estiraron más el brazo que la manga, no fueron los profesionales de la hipoteca, sino los clientes que, cuando se quedaron sin trabajo, acabaron embargados por su mala cabeza y falta de previsión… y es que, se necesita ser muy insensato, suicida u obtuso, para ir al banco sin llevar un bróker al lado y no estudiar la letra pequeña de los contratos como si fueran unas oposiciones.

Aunque contra el humano vicio de pedir, esté la virtud bancaria de no prestar, la sociedad se ha comportado como si ignorara que quien hinchó artificialmente el precio de la vivienda, con dinero abundante, fácil y barato, generando la burbuja inmobiliaria, fue la banca privada merced a una triple estrategia consistente en:

Conceder hipotecas por el 100 % del valor de la vivienda e incluso más (cuando lo correcto era no sobrepasar el 60 ó 70% de su importe); valor que para más inri tasaban empresas suyas. Reducir al máximo los tipos de interés para volverlas más atractivas. Prolongar hasta 25, 30, e incluso más años el período de amortización, cuando antes nunca superaban los 15 ó 20 años, con objeto de generar cuotas a medida, lo suficientemente bajas y asequibles como para que todo el mundo se sintiera tentado a solicitar un préstamo.

La imprudencia se convirtió en norma y el riesgo en desenfreno. Estrategia calculada de manipulación con la que las entidades financieras consiguieron que buena parte de la ciudadanía se dejara seducir por sus cantos de sirena. Montada la ratonera con el queso inmobiliario, el negocio de pillar incautos funcionó viento en popa rindiendo fabulosas ganancias, hasta el día en que, la banca europea, dañada por las hipotecas basura (subprime) americanas, dejó de suministrar fondos a su homónima española con los que alimentar el boom, lo que provocó que la compraventa de viviendas colapsase, la construcción se frenase en seco, el empleo se derrumbase y la burbuja inmobiliaria estallase dejando millones de viviendas vacías o a medio hacer (cuya construcción no respondía a una necesidad real sino especulativa), y a los bancos que las habían financiado, con un roto en sus cuentas imposible de subsanar. Frente a una deuda del sector público de 700.000 millones de euros, la de la banca española ascendía a casi el doble, 1,35 billones, y se disparaba hasta los 2,6 billones, agregándole la de las constructoras e inmobiliarias financiadas por ella. Nuestra banca privada que tan generosa se había mostrado hasta ese momento, cerró a cal y canto el grifo del crédito, cortando de raíz el consumo y abocando al cierre a infinidad de pequeñas y medianas empresas, lo que multiplicó los efectos de la crisis, aumentando exponencialmente la lista de damnificados.

Su suculento negocio se había ido a pique, pero la monstruosa deuda derivada de él seguía vivita y coleando, amenazando su supervivencia. Para complicar aún más las cosas, se había quedado sin efectivo para operar, por lo que, el banco central europeo, el organismo oficial encargado de imprimir moneda, tuvo que acudir en su auxilio, prestándole todo el dinero que necesitaba a precio de ganga: actuación diametralmente opuesta a la que sigue con los estados, cuyas emisiones de deuda se niega a comprar. En ningún sitio se aprecia mejor la independencia del banco central que en el trato de favor que dispensa a los bancos privados concediéndoles barra libre de dinero, mientras fuerza a los estados a financiarse a través de ellos a elevados tipos de interés, pagando el impuesto revolucionario con que los bancos les chantajean, popularmente conocido como prima de riesgo. Mas como a pesar de tan espléndido regalo, la deuda de los bancos privados seguía siendo impagable e insostenible, éstos se lanzaron a rebañar las arcas del estado para salvarse de la quema con el dinero de los contribuyentes. Mejor sanear bancos que enfermos. Que por un quítame allá un copago la sociedad la sociedad no iba a dejarlos caer. Y si para lavar sus balances y limpiar sus cuentas había que llevarse por delante las pensiones, la sanidad, la enseñanza pública o incrementar el déficit del estado, bastaba con explicar a los ciudadanos que la miseria presente era la garantía de los éxitos futuros.

Drenaje brutal de fondos que ha tenido un impacto demoledor sobre el equilibrio presupuestario de los estados, minando su credibilidad y confianza, debido a que: “Entre 2008 y 2010, el volumen de ayudas efectivamente utilizado por los bancos europeos se elevó a 1,6 billones de euros (el 13% del PIB de la UE), situándose las aportaciones públicas de recapitalización y compra de activos tóxicos en 409.000 millones de euros (el 3,3% del PIB de la UE)». Y aún está pendiente de crear el “banco malo”, la entidad pública destinada a comprar a los bancos privados sus activos tóxicos (su caquita), a precios inflados, no de mercado, para que dichas entidades vuelvan a ser “buenas”, decentes y saludables, en la misma medida que el estado se contamina y empobrece. Nuestra “democracia” huele cada día más a cloaca. La era del pelotazo no ha concluido, sino que renueva sus trucos para hacernos creer que el agujero de la banca se va a rellenar con dinero salido de la nada, a coste cero. Lo que nadie explica es, ¿por qué en un sistema de libre mercado, se debe salvar con fondos públicos a bancos privados insolventes, en lugar de dejarlos quebrar? ¿por qué siendo la banca el pilar básico de la economía, se le permite que hipoteque a toda la sociedad, en vez de nacionalizarla poniendo coto a sus desmanes, locuras y prácticas mafiosas, como manipular los tipos de referencia de los préstamos para cobrar más intereses de los debidos?

No se la nacionaliza simplemente porque no es el gobierno el que regula a la banca, sino la banca la que regula al gobierno y la que impone sus políticas de austeridad hablando por boca de los mercados. Abusa de la ignorancia y miedo de los ciudadanos diciéndoles que deben salvar a la banca si no quieren perder sus ahorros. Falacia grosera, ya que su nacionalización, no solo asegura los depósitos (el estado sigue siendo su valedor), sino algo mucho más importante: que el coste de la crisis lo asuman sus accionistas y acreedores. Lo que está en juego es si el pufo bancario lo pagamos todos, o solo quienes lo crearon, alimentaron y se beneficiaron de él. Al contrario de lo que se pregona, lo privado no representa ninguna garantía de eficiencia, sino tan solo de avidez ilimitada de ganancias y codicia sin fronteras que acaba en desastre, como demuestra Islandia, cuya banca pública había funcionado siempre sin problemas, hasta que se privatizó en el año 2003, y para el 2008 ya estaba en bancarrota, dejando tras de sí una deuda que multiplicaba por seis el PIB del país. También allí sus gobernantes intentaron rescatar a la banca utilizando fondos públicos, pero cuando la población se sublevó, tuvieron que dar marcha atrás y nacionalizarla. Y pese a todos los chantajes, amenazas externas y negros augurios con que se acogió dicha medida, ni su economía empeoró, ni el país se sumergió en el mar. Al contrario, salió a flote, porque se hundieron sus bancos, pero no la isla ni sus ciudadanos.

En cambio aquí, más que los sueldos nos hemos bajado los pantalones. Desde que empezó la crisis, los ciudadanos españoles hemos dejado de pagar impuestos al estado para pagárselos a los bancos. Bancos que la única dación en pago que aceptan es la del estado. Se lo están quedando, privatizándolo a marchas forzadas y royéndole hasta las entrañas y aquí no pasa nada: impunidad total, que siga la juerga y corra el champán. Que las penas con caviar son menos, y donde esté un paraíso fiscal que se quiten los demás sitios para viajar. Los mismos que causaron la crisis, dictan las soluciones. El guión marcado se ejecuta al pié de la letra: España rescata a su banca y Europa rescata a España; a los que nadie rescata es a sus ciudadanos. Duro con ellos que lo aguantan todo. Solo faltaba, para que la sucia maniobra de rescatar a los bancos privados con recursos públicos colara como algo normal sin que nadie se escandalizase, y la gente tragase pacíficamente una pócima tan amarga, aceptando como un mal inevitable lo que no era más que un robo practicado con violencia institucional, rematarla con una tendenciosa campaña de encubrimiento, basada en la táctica del calamar, de manchar a todos. Pero aunque la televisión y los discursos engañen sin descanso a los ciudadanos, el bolsillo no. Las mentiras no llenan la barriga y hasta el burro nota cuando le echan más carga. Y ahora que, colorín colorado, el cuento del dinero fácil y barato se ha acabado, los que no tienen padrinos ni aval del estado, pagarán el pato. La culpa de todo la tienen el desahuciado, el estudiante, el pensionista, el enfermo, el discapacitado, el parado; que, a abusones, no les gana nadie.

Vía:http://ataquealpoder.wordpress.com/2012/09/13/dacion-en-pago-por-las-buenas-o-por-las-malas/